中国养老产业发展研究报告（二）
发布时间：2013年4月21日 12时26分
第三章 中国养老产业总体市场状况
第一节 中国养老产业发展历程
一、我国的人口发展历程
新中国成立以来，我国人口数量在急剧增长的同时人口年龄结构也经历了飞速的转变。先后经历了年轻型人口结构、成年型人口结构及老年型人口结构。
20世纪40年代末至60年代末，我国人口的出生率非常高，导致老年人口比重减少，这一段时间我国人口年龄属于年轻型。
20世纪70年代末，我国开始全面落实计划生育政策，使出生率大幅降低，成年人数在总人口数中所占比例越来越大，我国人口年龄结构由年轻型转向成年型。
20世纪90年代以来，由于改革开放后我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入了老龄化社会。
据专家预测，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。到2030年时中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。
二、我国养老产业发展历程
我国的养老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：
第一阶段：新中国成立至20世纪70年代，由于处于年轻型向成年型转变的人口结构，还未产生养老问题
新中国成立至20世纪70年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。所以该段时间养老问题并未引起社会的重视，也没有所谓的发展养老产业的说法。
第二阶段：20世纪80年代至20世纪末，老年市场有了一定的发展，初步显现一定的发展潜力
自20世纪80年代以来，我国的老年市场有了较快的发展，并且逐渐形成了一定的体系。随着我国于1999年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老年人消费观念和消费行为的改变，我国的老年市场得到进一步扩大。
该段时间内有些企业一哄而上，竟相推出一些老年产品。但由于未对老年人的购买力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的需求而最终解散。
第三阶段：21世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求
进入21世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向发展。然而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，但大部分企业却不敢轻易涉足老年产业。只有少数企业将目光瞄准了老年市场，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化妆品、老年公寓等商品。整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。
第二节 中国养老产业市场发展现状
一、市场需求状况
1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场
2005年，我国老年人口比例达到11%，数量超过1.3亿。随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。预计到2010年，全国市场的消费能力将突破2万亿元大关。
2、城市老年群体已拥有一定的消费能力
我国老年人购买能力总和也相当可观。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。2005年每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。
而以2005年全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元计算，即使3％的老年人在社会设施中养老，全国也将要为420万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8万至10万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是900亿元至1000亿元，加上其它设施设备等，就是1200亿元。
3、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求
国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。
4、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃
部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。
二、市场供给状况
1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失
养老产业是一个新兴产业，虽然80年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。
根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005年我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的产品尚不足1000亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。
2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展
养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。
大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。
3、养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度
近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。
目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，辽宁的大连；而江苏的昆山、吴江、太仓、苏州吴中地区等地，浙江的安吉，杭州、嘉兴、湖州看到了养老产业的发展前景，开始打造为上海老人服务的养老产业带。而广东省的广州市和深圳市看好广东籍港人内地养老的基地。
4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓住商机
老年消费市场规模未能引起企业重视。老龄人口的增加为老龄产品生产企业创造了无限商机。但是，我国的企业和商家并未能及时地抓住商机，抓住市场巨大的需求。
以养老服务机构为例，截至2005年3月，福建省共有养老床位不足1.8万张，每千名老人仅拥有4.5张。另据大连市一项调查显示，2005年占该市老龄人口总数12％的9万老人有进入福利机构养老的意向，而当年整个辽宁省养老机构的床位只有4万张。现有的养老服务机构及设施远远不能市场需求，养老服务产业未形成一定的市场规模。
第三节 养老产业市场发展趋势
根据养老产业市场的供求状况以及社会、经济、政治、文化背景等，本研究认为，我国的养老产业市场必将呈现如下发展趋势：
1、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业
住好是老年人的普遍需求，房地产开发商可以根据老年人对居住条件的不同需求，开发一些适合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、亲子套间、小区老年活动中心等。
2、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系
以社区服务中心为核心，以社区医院、社区调解中心、社区敬老院、社区托老所、社区老年学校、社区婚介所和家政服务中心等为依托，以社区志愿者为补充构建社区养老助老服务体系，为老年人提供多方位的服务。
3、兴办老年医院，发展老年医疗、护理产业
就医是老年人生活的大难题，许多老年人不是因医院离家太远而耽误治疗，就是在一些大医院东奔西跑，不知找哪一个科室就诊。因此，老年医疗护理产业市场巨大。对此可以根据各地区的老年人口数量规模兴办一些老年医院，专门为老年人提供疾病治疗、护理、咨询服务。
4、可适当发展老年文化教育、休闲旅游产业
随着越来越多的老年人对体育保健、教育、休闲、娱乐、旅游要求的提高，将会出现一批适合老年人的体育保健用品、老年函授课程、老年旅游等产品的出现，以丰富老年人的保健、求知、娱乐的需求。
第四章 中国养老产业细分市场分析
第一节 老年疗养市场分析
一、市场需求状况
1、老年群体疗养市场空间巨大
老年人由于年老体弱，发病率较高。据有关调查，60岁以上的老年人的平均余寿中，约有二分之一至三分之二的时间处于各种慢性病的状态。截至2005年我国60岁以上的老年人已接近1.2亿，患各种疾病的老年人比例高达60%-80%。因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门服务，以及临终关怀服务等都会具有很大市场。
2、老年群体更加关注自身健康疗养
随着我国老龄化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越来越注重生活质量。社区内的活动、娱乐、休闲方式已经难以满足他们的需求，他们开始更多地关注自身健康疗养问题。
3、老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院
该类疗养院应了解老年人心理状态，懂得与老年人沟通，能够解决老年人平时的小病医疗，分析老年人的饮食习惯，从每个方面关爱老年人生活。独生子女的父母子女少的状况也会使他们更多地依赖社区服务和选择不同于现在的养老方式。老年人希望独立居住愿望的加强需要社会上有能够满足老年人居住、养老的住宅。
4、社区医疗服务成为需求核心，亟待强化老年卫生服务举措
据上海市民政局2005年上海市老年服务需求专项调查研究，为老服务的重心是老年医疗服务，社区医疗服务成为社区老年服务的核心需求。有72.6%的老人认为医疗服务的就近与便利及其重要。同时，对重病及费用的担忧普遍存在，有22.1%的老人对患重病可能导致的经济困难表示忧虑。
二、市场供给状况
1、针对老年群体的“夕阳红”性质的经济型疗养旅游产品
“夕阳红”性质的疗养旅游产品因为其“小（低）报价、大交通（只解决食宿）”的安排更灵活，更尊重老年人的选择，也非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点容易受老年人的偏爱。国内昆明、海口、济南、重庆等地旅行社已经针对这一有潜力的市场，推出了有针对性的海南疗养游等类似的老年疗养旅游产品。
2、建有多家不同类型的疗养院及老年疗养公寓
针对退休干部、科研人员及城镇中高收入等老年群体，我国已建有相当数量的干部疗养院、工人疗养院、铁路疗养院、专业护理服务等不同类型的疗养院，为有支付能力的老年群体提供良好的居住环境和疗养护理服务。
重庆、西安、青岛、南昌等地政府已开始重视老年疗养公寓的建设，通过政府招商等形式建设福利性老年疗养公寓，为在老年疗养公寓内居住的老年人提供一定的医疗护理服务。
3、疗养地选择明显受气候条件影响
我国疗养休闲场所因资源条件不同，游客地域分布上有显著差异，本研究以较有代表性的北戴河、海南三亚及昆明作为研究对象。
1）北戴河因环境优美、气候宜人，成为疗养休闲的首选
北戴河海滨西面是婀娜俊美的联峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠缓漫长的海岸线，质细坡缓，沙软潮平，水质良好，盐度适中。沿海开辟了30多个专用和公共海水浴场。东面有鸽子窝公园，是观日出、看海潮的最佳境地。沿海岸线向内，更有秦皇宫、北戴河影视城、怪楼奇园、金山嘴、海洋公园等各种风格、不同特色的旅游景点分布。
北戴河气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，暑期平均气温只有24．5℃，使北戴河海滨成为驰名中外的旅游避暑胜地。当地空气清新，滨海地区每立方厘米空气含负离子4000个，高于一般城市10至20倍。
上述条件为北戴河发展海滨休闲疗养、旅游事业提供了得天独厚的自然条件。
2）海南三亚因独特的中医疗养，成为中老年人康复疗养的选择
三亚作为一座国际旅游城市，享有阳光、海水、沙滩、温泉等一系列有益健康的旅游资源，发展疗养旅游得天独厚。中医保健多采用物理、天然中草药治疗，对人体的副作用较小，在疏通经络、解除疲劳、调节内分泌系统上有着显著疗效。
三亚的中医疗养将二者有机结合，让游客在怡人的自然环境中接受传统中医疗法，在游玩中收获健康。三亚独特的中医疗养使之成为国内外中老年人疗养康复的梦想之地。
3）春城昆明因气候优美，成为老年人疗养的又一选择
昆明地处云贵高原中部，市中心海拔1,891米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温15℃。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是极负盛名的“春城”。
昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地，吸引了大量老年游客。
第二节 老年公寓市场分析
一、市场需求状况
1、老年公寓市场存在巨大需求
在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的有关调查，有98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达81% 。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。
2、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势
中国老龄协会调研部认为，截至2005年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。
这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。
3、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公寓需求加大
社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。
零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。
这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。
图4.2-1:中高收入老年人对现在居住条件的评价
（资料来源：2004年零点公司对北京、上海3000名老年市民的随机访问）
零点的调查数据表明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。
2005年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老年城（公寓）养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进老年公寓养老。
4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高
受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。
5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好
在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51％，打算租赁房屋使用权的占24％，希望购买产权式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。
图3.2-1:中高收入老年人期望的入住方式
二、市场供给状况
1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺
国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。
所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。
就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1％。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。
2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位
随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。
目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。
截至2005年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。
3、老年公寓开发呈现以下特点
1）客户为中高经济实力的老年人
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
2）居家养老与社区服务相结合的模式
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
3）具有“福利性事业、市场化经营”的特点
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
4）投资额大、资金回收期长
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势
1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节
针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。
绿地21城·孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。
2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”
一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。
以北京楼市最近出现的澳洲康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。
3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品
由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。
吴中区于2006年已经制定了《吴中区现代服务业规划》，将在苏州西山临太湖地区规划一高端老年产业带，建设老年公寓、老年别墅及老年康体中心等高端老年住宅产品。
海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。
4）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房
截至2006年11月，南京江北的内阁、城南德宏图-上福园、仙林的康桥圣菲、江宁的湖人国际公寓等楼盘推出的小户型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的3室l厅或2室2厅的大房子让给子女住。
顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。
第三节 老年服务市场分析
一、市场需求状况
1、老年群体数量庞大，发展养老服务业潜力巨大
据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元。社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元。城乡共计消费额约4000亿元，仅占居民消费总额的8.2%，中国养老服务产业发展潜力巨大。
2、老年人的特殊要求促成老年服务业的发展
老年人由于生理、心理的变化，对所需商品和服务有着不同于其他年龄组人口的特殊要求，这就要求商家能够专门为其提供特别的服务。但是，如果老年人在总人口中所占的比重很小，数量很少，商家从成本效益考虑，往往不愿意提供这种特殊服务。但我国老年群体数量庞大且将保持增加态势，为发展老年服务业提供了极大的市场。
3、传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任
随着人口高龄化，长寿老人也会越来越多，需要大量的日常生活照料帮助。其次，社会、经济的发展迫切需要社区承担起养老责任。再者，家庭养老功能趋于弱化需要老年服务业的开展。高龄和带病老年人的生活照料需要家庭和社会来承担。
4、受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求
城市老年群体对社区福利服务设施和活动场所需求强烈，城市老年群体支付能力水平较高，且有一定的文化素养，其社会参与心理强烈，对社区内完善的服务设施有强烈需求。农村老年群体对敬老院等福利服务设施网络需求教为强烈，农村老年群体支付能力水平较低，且受文化、教育水平所限制，其养老服务需求较低，对敬老院等福利性养老机构需求较为强烈。
二、市场供给状况
1、在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络
为了满足城市老年群体对社区服务设施和活动场所的强烈需求，民政部于2001年5月31日下发民发〔2001〕145号文件，决定在全国启动“社区老年福利服务星光计划”。在我国城市，已经逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站、点突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，以当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。
2、在农村逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络
在我国乡镇，已经逐步形成县（市）有中心，乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院逐步具备住养、入户服务、日间照料、全体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。
3、已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服务中介机构
在我国大部分城市和乡镇，已经形成了一定数量的、不同性质的养老机构。不同种类的养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。此外，我国已出现了相当数量的老年家政服务中介机构，为老年人提供的服务包括洗衣、做饭、陪护等。
第四节 老年娱乐文化市场分析
一、市场需求状况
1、老年人需要适当文体活动保持身体健康
随着社会经济发展，居民生活水平的提高，老年人对娱乐文化的需求也越来越高。他们希望通过适当的娱乐文化活动，改善身体器官的功能，保持旺盛的生命力。根据2005年一项关于中国老年人的休闲娱乐状况的调查表明，尽管退休就意味着生命中剩下的时间将全部可以用来休闲，这个时间可能是20年甚至更多，但是我国老年人对娱乐休闲生活的满意度不高。
2、老年人对娱乐文化需求按其求知欲望高低可分为三类
根据老年群体的求知欲望，可以简单的将老年群体德娱乐文化需求分为以下三类：一是简单的需求。部分老年人对娱乐文化需求较为简单，仅仅是在小区内能有打牌、打麻将类的活动中心。通过这种娱乐中心，结识年龄相仿的、有共同语言的牌友。二是对秧歌、舞蹈等艺术的需求。部分老年人生活质量要求较高，对芭蕾、书法、钢琴、京剧在内的艺术充满了学习的欲望。三是对老年大学及学校的需求。少部分老年人求知欲望较强，在退休后仍希望能够继续进修学习，需要一些老年大学来提供让他们继续学习的机会。
3、大部分老年人对娱乐文化的需求仍停留在养生保健层次
根据2005年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，大部分老年人的日常生活仍以家庭内部活动为主。且部分老人接受再教育的意愿不强，仅有22.3%的受访者愿意参加学习活动。在愿意参加学习活动的受访者中，“养生”仍是提及率最多的学习项目，占54.9%。
4、老年教育业的前景十分看好
社会在不断发展，新事物新东西层出不穷，老年人要适应社会生活，就必须不断地学习。特别是在信息社会的今天，如果不学习，不了解新知识，人就会变得孤陋寡闻，与世隔绝，就难以与社会和他人交流沟通，从而给老年生活带来不利影响，使老年人容易产生寂寞、孤独、无用和不幸福感。所以，继续学习对老年人来说是十分重要的。这就为老年教育提供了广阔的用武之地，各种以老年人为对象的老年大学、老年学校和培训班等，将会大受欢迎。
二、市场供给状况
1、老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存
在我国部分城区和乡镇已经出现了一定数量的中老年娱乐活动中心，通过提供活动场所，满足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活动中心、上海夕阳红中老年娱乐活动室等。
根据2005年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，一方面不少老年人强烈参与社区活动的愿望得不到满足，一方面不少社区资源不得不闲置的。部分老人不了解社区到底有哪些活动场所，并对社区活动收费持保留意见。
2、已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心
发展了大量的老年文艺团体和老年文体活动中心，为老人提供自娱自乐的场所。比如，兰州市中老年人文艺表演团体从2001年开始迅速发展，仅2005年发展起来的文艺表演团体就达到四五十家。截至2005年12月，兰州市登记在册的中老年文艺表演团体已有186家，这并不包括一些县区的文艺表演团队。这些各类文艺团体属于自发性质，老年人参与表演多为锻炼身体，求得身心愉快。
3、已建成大量老年大学、学校
我国第一所老年大学于1983年在山东创办。自1996年《老年法》颁布十年来，我国已建成2.63万所老年大学、学校。老年大学在读学员达236万人。但总体上看老年教育的形式和功能还比较单一，北京怡海老年大学部分承担起了社区管理的功能的老年大学现在还刚刚开始，上海、深圳等地的老年大学已建立了自己的老年网进行教学。一般的老年大学还停留在消闲型的教育之中，尚未适应市场变化中的新形式。
4、举办“中华不老城”活动，为老年人提供进行文体活动的平台
“中华不老城”是我国重阳期间庆祝老年节规格最高、规模最大的文化综艺活动。通过“中华不老城”活动，举办民间秧歌艺术节、中老年服装（舞蹈）表演赛、中老年合唱比赛、中老年太极柔力球表演赛等赛事，鼓励老年人进行文体活动，为老年文化活动提示一个展示平台。
5、在全国各大城市建立老年文化城的活动已正式启动
为丰富老年人的文化生活，建立老年专业服务的公共平台，健全完善服务体系，由“健康、和谐、幸福”公益活动全国组委会发起的在全国各大城市建立老年文化城的活动于2005年正式启动。新疆老年文化城2005年12月正式启用，为西北地区的第一家正式启用的文化城，着力建设老年专业服务的公共平台。
第五节 老年旅游市场分析
一、市场需求状况
1、老年人出游意愿越来越高
据全国老龄委一项调查显示，目前我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数20％以上。独自或结伴出游的老年人越来越多，很大程度上填充了旅游淡季市场的空当。
2、老年人对出游方式要求越来越多
随着老年人各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。
3、老年人旅游侧重于物美价廉的旅游产品
老年旅游市场不仅仅包括国内老年群体还包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更倾向于质量高、服务优的旅游产品。国内老年群体更多地倾向于物美价廉的旅游产品。
4、疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎
疗养型的休闲旅游更灵活，更尊重老年人的选择，非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点。根据老年消费群体的支付能力、受教育水平及消费心理分析，老年消费群体对疗养的需求更多的侧重于提供健康护理、节奏慢、强度低的方式。
二、市场供给状况
1、旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求
随着老年群体数量的增加，中国老年人已达到1.4亿，占总人口的11%，需求也必然多样化，特别是随着老年各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，甚至有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。然而目前的产品设计还是千篇一律、千人一面的团队观光。这显然越来越不适合老年人的需求。
2、旅游产品以低价为主，忽视质量因素
由于老年人身体条件较差，出游不确定因素多，风险较大，且老年人出游对旅游产品价格的敏感，使得一些旅行社不愿意开发老年人旅游产品。因此大部分旅行社认为为老人选择的路线还是要打出低价的口号，在产品设计上以低价为主，忽视旅游产品的质量。因此，虽然很多旅行产品低格低廉，但质量更低，使回头客源大幅减少。
3、中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客
海南三亚中医保健疗养产品，吸引了国内外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、华东等地因环境优美、空气清新，大力发展保健、疗养类休闲旅游，吸引了大量老年游客前往。
4、旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化
老年旅游市场存在着恶性竞争循环，对老年旅游产品的设计缺乏创新，产品雷同性较高，大部分老年旅游产品只注重低价，而忽视了质量。产品设计千篇一律，已越来越不适合老年人的需求。
老年旅游产品资源不够专门化，虽然老年专门化经营问题已经呼吁多年，也有一些企业进行了老年旅游专业化的探索，但还是不成气候。
5、旅游市场的企业发展呈现以下趋势
1）创新老年旅游业的发展模式，注重提高老年游客的质量和效益
在产业导向上，从注重 “门票经济”向注重旅游综合型经济转变，协调发展旅游业各大要素，做大老年旅游产业。在产业结构上，从以观光旅游为主向观光旅游、休闲旅游、宗教朝觐、疗养康复等复合型结构转变。在发展目标上，从片面追求“数量型”向“数量、质量并重”转变，注重提高老年游客的质量和效益。
2）根据老年人的年龄、收入等细分老年旅游市场，针对不同的老年消费群体有针对性地设计不同产品
一般地，按照老年人的年龄、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距离、旅游目的、老年人所处区域等特征，将老年消费群体进行细分，目的是有针对性地设计老年旅游产品。在旅游资源、旅游设施、旅游服务方面进行重新组合，改进原来的产品、打造新产品，使旅游产品在品种上最大限度地满足老年人的需求。这些产品包括以医疗健身为主要目的的旅游形式；适合老年人的游览娱乐型旅游形式；旅行社与社区联合的社区旅游产品；全新养老理念的老年生态旅游产品以及适应老年人兴趣与爱好的知识型旅游产品等。
3）提供以人为本的旅游服务，提升服务功能
老年旅游群体是旅游需求旺盛、接待要求更高、更复杂的群体，因此，需要旅游产品的设计在传统服务上要不断创新。老年旅游消费具有多元化、个性化的突出特点，旅游产业要在不断提升传统项目及服务水平的基础上，进一步拓宽服务领域，创新服务方式。
第五章 养老产业案例研究
第一节 国外养老社区模式
一、国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准
老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准，共分为七类：
a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。
b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。
c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。
d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。
e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。
f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。
g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。
二、国外老年居住建筑模式
各国老年人居住建筑模式与该国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关。
1、美国的老年人的三种居住建筑
早在60年代末，美国已进入老年型社会。1980年，美国65岁及以上的老年人超过了30岁及以下的青少年人口，占人口比重的11％。其老年人社会保障制度则产生于20世纪30年代。处于西方文化的大背景下，美国老年人的独立性很强。美国老年人居住建筑模式主要有3种类型：
（1）独立式老年人住宅。满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。
（2）集合式老年人住宅。有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。
（3）护理型老年人住宅。提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。
2、瑞典的老年人的五种居住建筑
瑞典是继法国之后，于1890年第二个进入老年型的国家，也是当今世界上老年人口比重最大的国家，预计到2025年将达22.29％。老年人居住建筑模式主要有：
（1）普通住宅。瑞典88％的老年人拥有自己的私宅或租房。这与该国老年人有较强的经济能力相关。居住普通住宅的老人由社会福利委员会提供看护、帮助和其他服务。
（2）年老者专用公寓。是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。
（3）服务住宅和家庭旅馆。内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。
（4）老人之家。这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。
（5）公立养老院、老人慢性病房。由地方政府提供，原来的老人慢性病房以医疗为目的，1979年后，出现以康复为中心的单人房化的新型慢性病房。
3、日本的老年人的两种居住建筑
日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住建筑模式主要有：
（1）两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。
（2）养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费（轻费老人之家）和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。
4、法国的四种养老设施
法国为典型的福利制国家。其养老设施大体上分为4种：收容所、老年公寓、护理院和老年医院。
（1）收容所。有公办和私办两种，是为生活能自理的老人而建的，收费较低。除食宿外，还能提供一般医疗保健和文化生活服务。房费自理，低收入者由国家福利机构给予经费补贴。为使入住老人不脱离社会生活，收容所常附设于居民区内。老人既可以在收容所内自娱自乐，也可以参加居民区的一些社会活动。
（2）老年公寓。有完善的服务设施，投住者不受共同生活的约束，可以自备餐。公寓提供的居室有单间和两三个床位的房间之分。服务设施包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。
（3）护理院。主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。入住者既有孤寡老人，也有儿孙满堂者，他们靠护理人员的精心照料。
（4）老年医院。以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。它的医疗设备完全按老人的需要购置，专业化程度很高。
三、国外老年住宅特征
老年住宅在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。他们兴建老年住宅的理念、人文关怀的表现都成为许多国家借鉴的对象。
1、美国老年住宅设施完善
太阳城中心是美国较大的老年社区之一。
太阳城中心 从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。
太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。新住户经常对整个社区内的“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区之间的关系感到迷惑，以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
2、日本老年住宅突出自助自理
由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。
比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。
第二节 国外养老产业案例
一、美国太阳城养老社区
1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区
太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
图5-2.1 太阳城地理位置
太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km² (14.6 mi²)，其中陆地37.6 km² (14.5 mi²)，水域0.2 km² (0.1 mi²)。
图5-2.2 太阳城在美国的位置
2、太阳城经历了20年的发展历史
20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
图5-2.3太阳城第一个样品房
通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不应求。1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快就推出了。公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子销售一空。
截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont, Fairway 以及 New Mountain View Center。
60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。 1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了Sundial and Bell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心”
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主
在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。
表5-2.1房屋类型所占套数
房屋结构类型
套数
独栋
16,516
双拼
6,734
两户
724
3-4户
625
5-9户
843
10-19户
286
20-49户
312
50户以上
1,458
活动住屋
78
船、房车等
8
图5-2.4独栋示意图
图5-2.5双拼示意图
图5-2.6联排示意图
4、城休闲设施成为社区特色
太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。
表5-2.2 太阳城内部设施
设备
7个娱乐中心
8个高尔夫训练场
3个乡村俱乐部
2个图书馆
2个保龄球馆
2个湖
30个教堂
19个购物中心
Physical Activities:
体育活动
高尔夫和小小高尔夫
游泳
足球场
马场
滑旱冰
网球和桌球
健身房
手球式墙球
室外地滚球
跳舞
草地保龄球
慢跑和竞走
推圆盘游戏
垒球和篮球
台球
Social Activities:
交际活动
桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部
舞会
交际俱乐部
众多特别爱好的俱乐部
Medical Facilities:
医学设施
位于太阳城的中心的Sun Health Boswell Memorial医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家
Crafts & Hobbies:
工艺和业余爱好
木工艺
银器匠
编织
绘画
中国画
金属工艺
制陶术
裁缝
宝石
陶瓷
彩色玻璃
书法
摄影
针线手艺
皮革工艺
铁路模型
电脑
The Arts
and Education
艺术熏陶
West Valley Symphony
West Valley Art Museum
Mineral and Gem Museum
Arizona State University Extension
Rio Salado Community College
Concerts at the Sun Bowl
5、太阳城周边配套逐步完善
太阳城北边的Lake Pleasant 地区公园，提供水上娱乐，露营和野餐的设备，这个湖是西南方最大的一条湖，面积已扩大到10，000英亩。而西边的White Tanks 地区公园，有富有特色的印度碑文，在那里露营、徒步旅行和野餐很受欢迎，面积已达26，000英亩。位于Hieroglyphic和Bradshaw山脉的西北方“Gold Country”，那里有很多有趣的城镇废墟，包括Vulture、Bumblebee、Constellation、Octave、Tip Top和Crown King。亚利桑那州原始人生活历史博物馆在东北边，它包含有亚利桑那州历史上很著名的许多原始城镇遗址的详细复制品。
表5-2.3周边公共设施统计表
教育机构
公立
私立
社区大学
有
无
金融机构
银行: 15个
政府机构
消防部门：“城市消防/局部消防”
法律实施部门：治安办公室
航空
菲尼克斯航空国际小型民用机场（35米远）
Glendale地方小型民用机场（5英里远）
Phoenix-Goodyear小型民用机场（7英里远）
医疗
一个有355个床位的医院
半径为8英里的区域内有3个地区医院
宾馆等
太阳城5英里区域内包括4个汽车旅馆和3个房车停车场
2个会议室
二、日本高科技养老院
1、概况
“诚信香里园”养老院坐落于关西大阪府寝屋川市，这是松下电器公司投资修建的一家现代化养老院。环境清静幽雅，宛如林中公园。这里各项设施均得到了高科技的武装，这也是“香里园”与普通养老院主要区别之处。
2、养老设施
（1）老人活动中心。老人们自己创作的字画和工艺品的陈列，举办新年及各种节日的联欢会，歌舞伎和相扑选手助兴，唱卡拉OK。
（2）电脑室。通过互联网和外界联络，网上“冲冲浪”，在电脑上玩点简单的扑克游戏。
3、高科技设施
（1）“失禁感应器”。装在床边的墙上，如果老人失禁尿湿了褥单，感应器就会发出通知。
（2）“离床感应器”。安装在床脚处，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。
（3）自动感应式马桶。马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式的，马桶两侧还有可以自由收放的扶手，使用轮椅的老人也能不太费力地坐下。
（4）“动作探知感应设施”。按照在洗手间天花板上，如果老人在洗手间内30分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。
（5）呼救绳圈。马桶上方有呼叫用的绳圈，如果老人感到不适或无法站起，就可拉动此绳圈呼叫工作人员。
（6）宠物机器人。为了能给老人解闷，这个做成玩具熊模样的机器宠物可以向人打招呼，还能够回应“唱唱歌”之类的小要求，它还煞有介事地给出“日本演歌”或者“汉诗”等选项要你挑选，如果你选择了它现在还不会做的选项，它不会呆着不动，而是回答“忘记了”，逗人发笑。
（7）远程医疗诊断。每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的，医生通过专门的仪器就能够掌握老人的各项生理健康数据，
（8）电动入浴设施。专为坐轮椅的老人设计的。
4、案例借鉴
（1）选址环境幽雅；
（2）利用高科技武装养老院，方便老人。
三、莫斯科社会服务综合中心
1、概况
在莫斯科，各个行政区都有自己的退休老人社会服务综合中心，为低收入的退休老人提供包括医疗、精神慰藉在内的各项服务，以及各种生活用品。
2、服务部门及项目
“依兹玛伊洛沃”退休老人社会服务综合中心有个4个部工作，：上门服务部、日常服务部、医疗服务部和紧急救援部。
（1）上门服务部
A. 替行动不便的老人办理领取住房补贴和退休金；
B. 按老人预定，帮助他们购买粮食、蔬菜水果、药品并且送到家；
C. 为他们领取免费发放的被褥等各种生活用品，并为他们送上门；
D. 陪同他们去医院看病；
E. 帮助他们解决日常生活中出现的各种问题；
F. 陪他们一起看电视、一起讨论各种问题等等。
（2）日常服务部
A. 食堂 每天为30位退休老人提供一顿免费午餐。享受这项服务的老人每周仅限一次。
B. 图书馆 每周开放一天，这天老人们可以在图书馆借阅各种图书；
C. 理发室 每周工作两天，免费为小区的所有退休者理发。日常服务部还管理着一个大的
D. 活动室 平时老人们在这里看电视，阅读报纸。老人合唱队在这里排练，组织老人们学习绘画、木刻和编织，为他们举办各种比赛。
E. 旅游 每年的春夏两季，组织身体较好的退休老人游览莫斯科市内和郊区的名胜古迹，以丰富老人们的退休生活。
F. 法律咨询 每周两次邀请律师来中心，解答老人们感兴趣的任何法律问题。
（3）医疗服务部
医务人员在中心值班、为老人们诊治一些常见病、另有医务人员对有病的老人进行巡诊外，还每周两次聘请心理学家来中心为老人们进行心理咨询。
（4）紧急救援部
当有退休老人遭到火灾、财物被盗等不幸事件时，该部才出面予以救助。
3、案例借鉴
（1）根据老年人需求提供相应服务；
（2）提供饮食、文化、娱乐、医疗、法律咨询服务； |
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